Theo Nghị định 96, khi giá nhà đất tăng hoặc giảm hơn 20% trong vòng ba tháng, các bộ, ngành cùng địa phương sẽ đề xuất những biện pháp để điều tiết thị trường. Đây là một phần của Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2023.
Nghị định 96 đã đưa ra sáu biện pháp cụ thể nhằm điều chỉnh thị trường bất động sản. Trong đó, cơ quan quản lý có thể điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở, cũng như cơ cấu sản phẩm của các dự án nhằm điều chỉnh nguồn cung. Ngoài ra, các biện pháp còn bao gồm gia hạn thời gian nộp thuế, hỗ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi, hoặc điều hành các chính sách tài chính, tín dụng liên quan.
So với các quy định trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96 đã bổ sung thêm cơ chế điều tiết thị trường bất động sản, đồng thời làm rõ vai trò của từng cơ quan liên quan. Theo đó, các biện pháp điều tiết này sẽ được thực hiện khi giá giao dịch bất động sản tăng hoặc giảm trên 20% trong vòng ba tháng, hoặc khi thị trường có những biến động khác có thể ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế – xã hội.
Bộ Xây dựng sẽ đánh giá biến động của thị trường dựa trên chỉ số giá, lượng giao dịch và các chỉ số kinh tế – xã hội khác liên quan đến bất động sản. Điều này cho phép cơ quan chức năng có cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về sự biến động của thị trường, từ đó đưa ra những biện pháp điều chỉnh kịp thời.
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, một chuyên gia kinh tế, những quy định mới này đã tăng cường vai trò quản lý của các cơ quan nhà nước đối với thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động mạnh. Ông Thịnh cho biết trong một thập kỷ qua, hiện tượng một số nhóm đầu cơ và môi giới “tạo sóng, làm giá” đã trở nên phổ biến, trong khi việc quản lý lỏng lẻo khiến giá bất động sản ở nhiều khu vực biến động mạnh, gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực.
Trong thực tế, trong vòng năm năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều đợt “sốt nóng” do sự can thiệp của các nhóm đầu cơ và môi giới. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giai đoạn từ 2020 đến 2022, thị trường đã chứng kiến nhiều đợt tăng giá bất thường, đặc biệt là ở phân khúc đất nền vùng ven. Các khu vực huyện ven Hà Nội và các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên… đều ghi nhận giá đất tăng cục bộ từ 40-50% so với trước thời kỳ dịch bệnh.
Giá chung cư cũng không nằm ngoài xu hướng tăng giá đột biến. Theo dữ liệu từ CBRE, một công ty dịch vụ và tư vấn bất động sản, tính đến cuối năm 2023, giá bán căn hộ tại Hà Nội đã tăng 14,6% so với năm trước, ngang bằng với mức tăng đã ghi nhận tại TP.HCM trong giai đoạn từ 2020 đến 2021. Trong nửa đầu năm 2024, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang, đạt trung bình 60 triệu đồng/m2 ở thị trường sơ cấp.
Giá đất và nhà ở tăng mạnh ở nhiều địa phương đã thu hút nhiều nhà đầu tư đến tham gia đấu giá và đầu cơ. Tình trạng này diễn ra phổ biến nhưng các biện pháp khống chế của nhà chức trách còn hạn chế, dẫn đến nhiều phân khúc, đặc biệt là nhà ở, có mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân. CBRE nhận định rằng, mặc dù giá chung cư tại Hà Nội ngang bằng với Kuala Lumpur, thu nhập bình quân đầu người của người dân Thủ đô chỉ bằng một phần tư so với thủ đô của Malaysia, điều này cho thấy khả năng mua nhà của người dân Hà Nội thấp hơn rất nhiều.
Mặc dù việc can thiệp của Nhà nước khi giá bất động sản tăng hoặc giảm hơn 20% trong vòng ba tháng được cho là cần thiết, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng biện pháp này vẫn mang tính chất hành chính nhiều hơn. Ông nhận định rằng, không giống như các sản phẩm tiêu dùng như xăng, dầu, hay vàng, Nhà nước có thể can thiệp thông qua các công cụ thuế hoặc tăng nguồn cung. Tuy nhiên, bất động sản có tính đặc thù hơn với giá trị lớn, nguồn cung khan hiếm và giá giao dịch không được công khai như các sản phẩm tiêu dùng khác.
“Giá bất động sản được quyết định bởi cung và cầu, do đó không thể chỉ can thiệp bằng mệnh lệnh để thay đổi giá giao dịch,” PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh. Thêm vào đó, hiện tại cơ quan quản lý vẫn chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giao dịch toàn quốc, một yếu tố quan trọng để xác định liệu giá có tăng hay giảm hơn 20% trong ba tháng hay không.
Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Property, một công ty chuyên quản lý các đơn vị môi giới và phát triển dự án, cho biết rằng chỉ số giá giao dịch của một số phân khúc bất động sản chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập và công bố. Trong khi đó, thị trường bất động sản bao gồm nhiều khu vực và phân khúc khác nhau. Ông Toản đã đưa ra ví dụ về tình hình tại Hà Nội đầu năm nay, khi giá chung cư cũ đã tăng 30-40% so với cuối năm ngoái, trong khi giá đất nền tại các huyện ven lại ảm đạm, thậm chí có dấu hiệu giảm giá nhẹ.
Chuyên gia này cũng nhận định rằng, việc xác định biến động giá bất động sản cần phải được thống kê cho từng khu vực và từng phân khúc cụ thể. Ông Toản lưu ý rằng giải pháp này đòi hỏi một nguồn lực lớn để có thể bao quát toàn bộ thị trường. Điều này cho thấy việc triển khai các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản cần phải được thực hiện một cách thận trọng và toàn diện.
