Vào tháng 8, ba luật về bất động sản, quy định mới về giá đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư sẽ bắt đầu có hiệu lực, mang lại những thay đổi quan trọng trong lĩnh vực này.
1. Ba Luật Về Bất Động Sản Có Hiệu Lực
Cuối tháng 6, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến thị trường bất động sản. Các luật này bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, cùng hai điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng, sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8, sớm hơn 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Tuy nhiên, một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ 253 đến 260) của Luật Đất đai sẽ vẫn có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.
Luật mới này đề cập đến thời hạn chuyển tiếp cho các dự án đầu tư thuộc diện giao và cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng, và đã hoàn thành các thủ tục theo Luật Đất đai 2013. Cụ thể, từ ngày 1/8, các dự án này sẽ thực hiện thủ tục giao và cho thuê đất theo Luật Đất đai 2024 nếu đã chọn được nhà đầu tư từ 1/7/2014 đến 31/7/2024. Hoặc nếu dự án nộp hồ sơ chọn nhà đầu tư trước ngày 1/8 và chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 1/1/2025, thì cũng sẽ áp dụng theo Luật Đất đai mới. Các bước chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải tuân thủ các quy định về đầu tư, nhà ở, và đấu thầu.
2. Quy Định Mới Về Đặt Cọc Mua Nhà Trên Giấy
Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8 quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc cho thuê mua nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán và giá cho thuê mua bất động sản để đảm bảo minh bạch.
Dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện kinh doanh khi có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Các chuyên gia cho rằng quy định mới này sẽ hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản, nhằm ngăn chặn hành vi lừa đảo và bảo vệ quyền lợi của người mua.
3. Siết Quy Định Về Mua Bán Đất Nền
Luật Kinh doanh bất động sản cũng điều chỉnh điều kiện để dự án đất nền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hiện hành. Theo đó, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; đảm bảo cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải. Dự án cũng cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, và không đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.
Quy định mới cũng yêu cầu dự án không nằm trong 105 thành phố, thị xã bị cấm phân lô, bán nền hoặc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở mới được phép mua bán đất nền. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, chủ đầu tư phải công khai thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng từ cơ quan quản lý, và xác nhận hoàn thành đầu tư công trình hạ tầng quy hoạch. Chủ đầu tư cũng cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và công khai các hạn chế về quyền sử dụng đất và việc thế chấp dự án nếu có.
4. Cấp Sổ Hồng Cho Căn Hộ Chung Cư Mini
Luật Nhà ở 2023 sửa đổi quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này. Luật xác định rõ hơn về chung cư mini, là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ để bán, cho thuê, hoặc thuê mua. Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các căn hộ đủ điều kiện này sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định.
Với chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ, Luật yêu cầu đáp ứng các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và điều kiện về đường giao thông để đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể tiếp cận.
5. Quy Định Mới Về Giá Đất
Nghị định 71, có hiệu lực từ ngày 1/8, quy định về trình tự và nội dung xác định giá đất theo bốn phương pháp: so sánh, thu nhập, thặng dư, và hệ số điều chỉnh giá đất. Các trường hợp giao đất, cho thuê trả tiền một lần và thuê trả tiền hàng năm sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh tại thời điểm nhà chức trách ban hành quyết định giao hoặc cho thuê.
Đối với quyết định giao hoặc cho thuê ban hành từ ngày 1/7 đến 31/12/2014, tiền thuê trả hàng năm sẽ được áp dụng theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh của năm 2015. Chính phủ cũng xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Đối với đất phi nông nghiệp, các yếu tố tác động bao gồm vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện về cấp điện, nước, và thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp, các yếu tố này gồm vị trí, đặc điểm thửa đất, khoảng cách đến nơi sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, và thời hạn sử dụng.
6. Cách Tính Chênh Lệch Giá Khi Bồi Thường và Thu Hồi Đất
Nghị định 88 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm khắc phục các bất cập tại văn bản hiện hành. Chính phủ quy định tính tiền sử dụng đất cho cá nhân và hộ gia đình theo bảng giá tại thời điểm duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trường hợp bồi thường cho tổ chức kinh tế hoặc cho thuê đất thu tiền một lần thì giá đất được xác định bằng giá do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm duyệt phương án bồi thường.
Văn bản này đưa ra hai phương án xử lý khi có chênh lệch giữa giá trị bồi thường với tiền phải nộp khi được giao hoặc cho thuê đất khác, hoặc tiền mua nhà ở. Nếu tiền bồi thường, hỗ trợ về đất lớn hơn tiền sử dụng hay thuê, người có đất bị thu hồi sẽ nhận phần chênh lệch. Ngược lại, nếu tiền bồi thường ít hơn, chủ đất phải nộp thêm khoản chênh lệch.
Chính phủ cũng quy định hai phương án nếu có khác biệt giữa diện tích đất thực tế với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc. Nếu diện tích đo đạc lớn hơn và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, phần bồi thường sẽ được xác định theo số liệu đo thực tế. Với các trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vị trí và tọa độ không chính xác, việc bồi thường sẽ được xem xét theo đúng vị trí và tọa độ khi đo đạc thực tế.
