Trong những năm gần đây, giá bất động sản tại Việt Nam liên tục leo thang với tốc độ vượt xa sự tăng trưởng thu nhập của đa số người dân. Điều này đã gây ra nhiều hệ lụy bất ổn cho xã hội và đặt ra yêu cầu cấp bách về việc quản lý thị trường bất động sản một cách hiệu quả hơn.
Tình Trạng Giá Bất Động Sản Liên Tục Tăng Cao
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản đã thiết lập các mặt bằng mới ở mức cao, gây khó khăn cho việc tiếp cận nhà ở của người dân. Cụ thể, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong quý 2 năm 2024 tăng lần lượt 58% và 27% so với cùng kỳ năm 2019. Loại hình căn hộ thương mại bình dân gần như đã biến mất khỏi thị trường tại các đô thị lớn, trong khi phân khúc trung cấp ngày càng khan hiếm. Thị trường chủ yếu được chi phối bởi phân khúc cao cấp, với hơn 80% số căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt còn có giá lên tới hàng chục nghìn USD/m2.
Sự tăng giá này không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản sơ cấp mà còn đẩy giá căn hộ cũ lên cao. Nhiều căn hộ đã sử dụng hàng chục năm hiện được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao. Cùng với đó, giá nhà gắn liền với đất, biệt thự, liền kề cũng tăng mạnh, nhất là tại các khu vực ngoại ô khi nguồn cung ở trung tâm ngày càng hạn chế. Trước đây, việc biệt thự có giá hàng trăm triệu đồng/m2 được coi là cao, nhưng hiện nay một số biệt thự được rao bán với giá tới 1 tỷ đồng/m2 mà vẫn được xem là bình thường. Giá đất nền cũng không ngừng tăng, với nhiều khu vực ghi nhận tình trạng “sốt đất” do sự quay trở lại của các nhà đầu tư hoặc sự can thiệp từ các nhóm đầu cơ.
Một số tỉnh như Hải Dương đã chứng kiến giá đất nền vượt qua mức “đỉnh sốt” của năm 2022. Theo bà Miền, giá bất động sản sơ cấp, đặc biệt là căn hộ, sẽ khó có khả năng giảm trong ngắn hạn. Nguyên nhân chính là do nhu cầu mua nhà đất, đặc biệt là nhu cầu đầu tư, vẫn đang tăng mạnh. Trong khi đó, các chủ đầu tư thường ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất dần cạn kiệt, chi phí xây dựng ngày càng cao, và hạ tầng tiện ích được đầu tư đồng bộ hơn. Ngoài ra, các quy định pháp lý mới đã loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về tài chính, tạo ra sân chơi chỉ dành cho những đơn vị có tiềm lực mạnh. Điều này khiến giá bất động sản tiếp tục bị đẩy cao do các chủ đầu tư lớn có quyền lực kiểm soát thị trường và tối đa hóa lợi nhuận từ các dự án mới.
Chênh Lệch Giữa Thu Nhập Và Giá Nhà
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho rằng sự chênh lệch giữa thu nhập và giá bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang ngày càng rõ nét. Khi so sánh mức giá nhà tại các thành phố này với thu nhập của người dân, dễ dàng nhận thấy khả năng chi trả của người dân Việt Nam thấp hơn nhiều so với các thành phố lớn trong khu vực như Kuala Lumpur, nơi thu nhập trung bình cao hơn nhưng giá nhà tương đương hoặc thấp hơn.
Thu nhập của người dân tại Hà Nội và TP.HCM không theo kịp đà tăng của giá bất động sản, dẫn đến việc người dân ngày càng khó tiếp cận nhà ở, đặc biệt là các hộ gia đình trẻ. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà vẫn rất lớn, tạo áp lực lên thị trường, làm cho giá nhà tiếp tục leo thang. Tình trạng này không chỉ gây ra sự mất cân bằng trong xã hội mà còn tạo ra nhiều khó khăn cho các chính sách phát triển nhà ở của chính phủ.
Triển Vọng Cung Cầu Bất Động Sản
Về triển vọng trong tương lai, bà An dự đoán nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ tăng mạnh, với khoảng 55.000 sản phẩm nhà ở dự kiến ra mắt từ nay đến năm 2026. Tuy nhiên, tại TP.HCM, nguồn cung sẽ hạn chế hơn, chỉ khoảng 35.000 sản phẩm, và phần lớn các dự án mới sẽ tập trung ở các khu vực ngoại vi thành phố. Điều này cho thấy xu hướng phát triển bất động sản tại TP.HCM đang dần dịch chuyển ra ngoài trung tâm do quỹ đất trong nội đô ngày càng khan hiếm.
Bà An cũng cho biết giá bất động sản tại Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư với mức tăng trưởng dự đoán trên 20% mỗi năm – một con số chưa từng thấy trước đây. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bất động sản tăng ổn định ở mức 5-6% mỗi năm, do mặt bằng giá tại đây đã đạt đỉnh từ giai đoạn 2015-2019.
Sự khác biệt giữa Hà Nội và TP.HCM về nguồn cung và tốc độ tăng giá cho thấy mỗi thành phố đang phát triển theo hướng riêng biệt. Trong khi Hà Nội tiếp tục mở rộng và phát triển các dự án bất động sản mới, TP.HCM dường như đang tạm dừng sau một thời gian dài tăng trưởng nóng.
Giải Pháp Cân Bằng Thị Trường
rước tình hình giá bất động sản không ngừng tăng cao, bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh sự cần thiết của việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Một trong những giải pháp quan trọng là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn, nhằm tạo ra nguồn cung nhà ở với giá cả hợp lý cho người dân. Đồng thời, việc phát triển hạ tầng kết nối cũng cần được đẩy mạnh để chuyển dịch nhu cầu về nhà ở từ các khu vực trung tâm ra vùng ven, nơi giá nhà còn tương đối phải chăng.
Ngoài ra, cần có các biện pháp mạnh mẽ nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, vốn là nguyên nhân chính khiến giá nhà đất tăng vọt. Nhà nước cần đưa ra những chính sách điều tiết hiệu quả để giảm bớt tình trạng đầu cơ và đảm bảo thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong dài hạn. Điều này sẽ giúp tạo ra sự cân bằng giữa cung và cầu, đồng thời bảo vệ quyền lợi của những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ việc giá nhà không ngừng tăng cao đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ chính phủ cũng như sự hợp tác chặt chẽ giữa các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý để đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường.
