Thị Trường BĐS Việt Nam Đang Xác Lập Mức Giá Mới Cho Năm 2024
Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, những thay đổi trong khung pháp lý, đặc biệt là sự ra đời của ba bộ luật quan trọng bao gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024, sẽ có tác động mạnh đến giá trị BĐS. Các quy định mới trong các bộ luật này không chỉ tạo thêm áp lực tăng giá đối với cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, mà còn khiến chi phí đất tăng. Điều này là do tần suất cập nhật giá đất sẽ tăng, từ chu kỳ 5 năm một lần trước đây lên hàng năm, khi khung giá đất bị bãi bỏ. Ngoài ra, việc tăng cường độ chính xác trong định giá đất, với các phương pháp định giá mới thay thế phương pháp chiết trừ cũ, cũng góp phần làm giá đất tăng.
Bên cạnh đó, các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở nên khắt khe hơn, đặc biệt đối với những trường hợp đất đang sử dụng không có tranh chấp. Điều này đồng nghĩa với việc quy định pháp lý càng được nâng cao, thì giá trị của đất cũng sẽ tăng theo. Không chỉ đất nền tăng giá, giá BĐS sơ cấp cũng sẽ leo thang do chi phí giải phóng mặt bằng tăng, theo đó, các quy định về bố trí tái định cư cũng có tác động đáng kể. Chủ đầu tư phải đảm bảo cung cấp chỗ ở tái định cư cho người dân trước khi tiến hành thu hồi đất và giải tỏa, và chất lượng nhà tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Điều này đặt thêm áp lực chi phí lên các dự án, đẩy giá BĐS sơ cấp tăng cao.
Áp Lực Tăng Giá Trên Nhiều Loại Hình BĐS
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường BĐS thứ cấp cũng sẽ bị ảnh hưởng, khi giá BĐS thứ cấp sẽ tăng theo mức tăng của giá BĐS sơ cấp. Mỗi loại hình BĐS sẽ có những áp lực tăng giá riêng. Đối với nhà riêng, giá trị sẽ tăng do giá đất leo thang, trong khi thị trường đất nền cũng chịu tác động tương tự khi nguồn cung đất nền bị siết chặt. Những dự án phân lô bán nền sẽ bị hạn chế, dẫn đến sự tăng giá của đất nền khi các yêu cầu về định giá sát thực tế hơn.
Đặc biệt, các dự án khu đô thị nhà ở được đầu tư mạnh vào hạ tầng và tiện ích sẽ trở nên phổ biến hơn so với các dự án đất nền riêng lẻ, từ đó thiết lập một mặt bằng giá mới cho phân khúc này. Sự phát triển của các khu đô thị với hạ tầng hoàn chỉnh, tiện ích đồng bộ sẽ làm cho giá BĐS trong những dự án này tăng mạnh, tạo ra sự khác biệt so với các phân khúc khác trên thị trường.
Chi Phí Phát Triển Dự Án Tăng Cao
Một yếu tố khác góp phần làm tăng giá BĐS là chi phí phát triển dự án. Ông Nguyễn Quốc Anh chỉ ra rằng chi phí này sẽ tăng không chỉ ở giai đoạn chuẩn bị mà trong toàn bộ quá trình triển khai dự án. Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng các điều kiện tham gia đấu giá đất, yêu cầu các tổ chức tham gia đấu giá phải có kinh nghiệm và năng lực phát triển dự án. Điều này sẽ khiến chi phí đấu giá đất tăng lên, từ đó kéo theo giá BĐS tăng.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS 2023 cũng đưa ra yêu cầu khắt khe hơn về tài chính đối với chủ đầu tư, khi các nhà phát triển phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu và khả năng huy động vốn. Cụ thể, với các dự án dưới 20ha, vốn chủ sở hữu phải chiếm ít nhất 20% tổng vốn đầu tư, còn đối với các dự án lớn hơn 20ha, tỷ lệ này phải đạt tối thiểu 15%. Những yêu cầu này không chỉ tạo áp lực tài chính lên các chủ đầu tư mà còn khiến chi phí phát triển dự án tăng cao hơn so với trước đây.
Những Thay Đổi Quan Trọng Trong Quy Trình Phát Triển Dự Án
Quá trình phát triển dự án BĐS cũng chịu nhiều thay đổi lớn. Theo Luật Kinh doanh BĐS 2023, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin liên quan đến dự án trước khi mở bán. Đồng thời, điều khoản 153 của Luật Đất đai 2024 quy định việc áp dụng thuế tăng thêm đối với những dự án không đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ, nhằm hạn chế tình trạng chậm tiến độ.
Khi tiến hành mở bán, Luật Kinh doanh BĐS 2023 cũng quy định rõ ràng về mức đặt cọc và các đợt thanh toán. Mức đặt cọc tối đa không được vượt quá 5% giá trị sản phẩm, và lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị BĐS, bao gồm cả tiền đặt cọc. Với các giao dịch thuê mua, tổng số tiền thanh toán các đợt tiếp theo không được vượt quá 50% giá trị sản phẩm. Những quy định này sẽ góp phần bảo vệ người mua, đảm bảo thị trường BĐS hoạt động minh bạch và ổn định hơn.
Thị Trường BĐS Minh Bạch Hơn Và Giá Sẽ Tiếp Tục Tăng
Khảo sát hơn 500 môi giới BĐS đã cho thấy phần lớn các chuyên gia trong ngành đều cho rằng những thay đổi pháp lý và điều kiện mới đang giúp thị trường BĐS trở nên minh bạch hơn. Việc áp dụng các quy định chặt chẽ hơn về pháp lý và tài chính không chỉ bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng mà còn làm cho thị trường hoạt động hiệu quả, lành mạnh hơn.
Nhìn chung, những động thái này từ phía nhà nước và các tổ chức liên quan đang góp phần đưa thị trường BĐS vào một quỹ đạo mới, với giá trị BĐS dự báo sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với nhiều thách thức lớn hơn về pháp lý và tài chính trong việc phát triển các dự án mới.
